不動産売却の検討①

不動産の売却を検討し始めたら、実際に不動産業者と話をする前に確認しておきたい書類と費用を一定程度把握しておくことが重要です。

今回は、書類確認を解説いたします。

まずは購入時の書類を確認してみましょう。
以下の書類があるか確認して下さい。 

　1. 登記済証又は登記識別情報

　2. 売買契約書

　3. 重要事項説明書

　4. 添付書類

　5 その他の書類

　6. 各領収証

一般的に「権利書」のこと。平成17年を境に以前が登記済証、以後が登記識別情報となります。
これが確認取れないと本人確認情報作成で別途費用を要するので確認が必要です。 

詳細はStep2で解説する予定です。

売買価額の確認・目的物の面積及び持分、建物がある場合は建物の面積や構造、附属建物等、また住宅ローンの利用の有無も確認します。
売買価額の確認は、売却後の譲渡所得を算出する際に必要となり、その他の確認事項は主に業者が謄本や測量図等の公的書類との差異や整合性について確認するものです。 

そして重要な部分が特約事項です。  

文字通り特別に約した事項であり、越境等、次の所有者への承継事項の有無や、その他当該取引で双方で為された合意内容を確認するためです。また実際の買主様（今回の売主様）の署名捺印の確認なども合わせて行い、相談にいらしたお客様のものか、氏名が違う場合は関係性等を確認します。

簡潔に言えば、当該物件のスペックが記載されています。当然、改めて調査するため参考の域をでませんが、用途地域や建築基準法等の規制状況、ライフライン（前面道路、配管等）の確認、建物状況調査の有無を確認します。
特約事項は契約書に転記されている事が殆どですが念のために確認をします。農地転用等もこの書類に記載されている事もあり、所有者の変更の届出等が必要な為、売却の時も非常に重要な書類なのです。

① 地積測量図
　 物件調査の際に現況との差異を確認、契約内容との確認の際に必要です。
② 建物図面 
　 間取を確認します。

ただし、謄本・測量図は法務局で入手できますから必ずしもなくてはならないわけではありません

① 同意書・確認書等の書類
次の所有者に承継される事項がある場合、契約時に別紙にて、確認書や同意書等で合意する事があります。

例えば当該物件のブロックが越境しており、次に建替える際にはブロックを解体し、正常の境界に設置する旨の合意等がこれにあたります。
 
② 固定資産税の納付書類 
納付書類には 土地の評価額と建物がある場合はその評価額が記載されており、売却価格の算出の際に、一定の基準とすることができます。ただし、実際の売却価格の算出は周辺の取引事例等も勘案します。

相続等により自己で購入しておらず、書類も見当たらない場合もあります。その際は依頼する不動産業者に伝えて下さい。

その他の書類に関しても同様です。